Eigentum- und Mietrecht - aktuelle Urteile

Betriebskosten: Der Mieter darf die Belege fotografieren
Einer Mieterin darf es vom Vermieter nicht verweigert werden, die ihr vorgelegten Belege der - von ihr in der Höhe angezweifelten - Betriebskostenabrechnung zu fotografieren, um sie in Ruhe kontrollieren zu können. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass die Mieterin ihm für jedes Foto einen Grund zu nennen habe. Vielmehr gehöre es zu einer "effektiven Ausübung des Rechts auf Belegeinsicht", dass die Mieter die Unterlagen in Kopie vorliegen haben. (AmG München, 412 C 34593/08)

Schönheitsreparaturen: Fehler bei der "Farbwahl" überträgt dem Vermieter die gesamten Kosten
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seiner Rechtsprechung zu so genannten Farbwahlklauseln in Mietverträgen im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen ein weiteres Grundsatzurteil angefügt: Eine in einem Mietvertrag enthaltene Farbwahlvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster auch während des laufenden Mietverhältnisses benachteilige die Mieter unangemessen und sei deshalb unwirksam. Die in einem Mietvertrag enthaltene Vorgabe, dass stets "weiß zu lackieren" sei, wurde deshalb vom BGH gestrichen. Der persönliche Lebensbereich des Mieters dürfe nicht eingeschränkt werden. Das weitaus Unangenehmere für den Vermieter: Die unzulässige Farbvorgabe führt - so der BGH weiter - "zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin". Im Klartext: Der Mieter muss nun gar keine Instandhaltungsarbeiten mehr auf eigene Rechnung ausführen. (BGH, VIII ZR 50/09)

Eigentumswohnung: Ein Wohnungseigentümer haftet nicht für die gesamten Schulden der Anlage
Der Bundesgerichtshof hat die rückständige Gesamtforderung eines Wasserwerkes gegen drei Wohnungseigentümer der Anlage abgelehnt. Sie wurden als "Gesamtschuldner" in Höhe von 3.600 Euro in Anspruch genommen. Die Angebote des Versorgungsunternehmens richteten sich nicht an die einzelnen Eigentümer der Wohnungen, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese Gemeinschaft ist als solche "rechtsfähig" und hafte für Forderungen. Einzelne Eigentümer könnten nur dann in Anspruch genommen werden, wenn sie sich "klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet" hätten. (Die einzelnen Eigentümer haften allerdings nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils für die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft.) (BGH, VIII ZR 329/08)

Entfernungspauschale: Pendler können zwischen Bus und Auto wählen
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Berufstätiger, der seine Kosten für die Fahrten zur Arbeit zum Teil vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen kann, sich nicht festlegen muss, ob er die Entfernungspauschale in Anspruch nimmt oder die Tickets für Bus und Bahn abrechnet. Fährt ein Arbeitnehmer mit dem Auto von der Wohnung zum Bahnhof und von dort mit dem Zug weiter zur Arbeitsstelle, so kann er auch kombiniert abrechnen - die Pauschale für die Pkw-Strecke und die Kosten für das Zugticket.
(BFH, VI R 25/08)

Tierhaltung: Die Katze muss ihre "Besuche" einstellen
Zwar ist es niemandem verwehrt, eine Katze zu halten. Jedoch endet diese Freiheit dort, wo dadurch die Freiheit anderer eingeschränkt wird. Hier zu Gunsten eines Mieters vom Landgericht Bonn entsprechend entschieden, der sich durch die beiden Katzen seines Vermieters unzumutbar belästigt fühlte. Sie strebten so oft es ging in seine Wohnung und hinterließen auf Balkon und Terrasse Kot und Erbrochenes. Das Gericht bezeichnete den Vermieter - wie einen Nachbarn in gleicher Situation - als "Störer", der nicht verlangen könne, dass sein Mieter "unter dem Gesichtpunkt des nachbarlichen Rücksichtnahmegebots" die Besuche seiner samtpfotenen Vierbeiner hinzunehmen habe, zumal in der Wohnung des Mieters inzwischen ein Säugling lebe. (AZ: 8 S 142/09)

Mietrecht: Mängel verjähren faktisch nie
Mahnt ein Mieter seit mehr als drei Jahren vergeblich bei seinem Vermieter Mängel an, (insbesondere ging es hier um verzogene Türen und durchhängende Böden, die zum einen die Heizkosten in die Höhe trieben und zum anderen Möbel nicht ohne Keile gerade aufstellen ließen), so kann sich der Vermieter - wird er schließlich verklagt - nicht auf Verjährung berufen. Das Amtsgericht Berlin-Tiergarten: "Der Mängelbeseitigungsanspruch kann faktisch nicht verjähren, da bei der Verpflichtung des Vermieters zur Überlassung des Mietobjekts in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand eine Dauerverpflichtung vorliegt, die tagtäglich neu entsteht". (AZ: 9 C 1/07)

Diskriminierung: Schwarzafrikaner sind keine Mieter dritter Klasse
Das Oberlandesgericht Köln hat einen in Aachen ansässigen Immobilienverwalter zur Zahlung von 5.000 € Schmerzensgeld und Schadenersatz verurteilt, weil er als verantwortlich dafür angesehen wurde, dass ein Paar schwarzafrikanischer Herkunft wegen seiner Hautfarbe als Mieter einer Wohnung zurückgewiesen wurde. Es war von der Hausmeisterin, bei der sich das Ehepaar wegen der Besichtigung der Wohnung angemeldet hatte, mit den Worten zurückgewiesen worden, die Wohnung werde nicht "an Neger ... äh, an Schwarzafrikaner oder Türken vermietet". Die Hausmeisterin habe damit die Menschenwürde und damit das allgemeine Persönlichkeitsrecht der afrikanischen Mietinteressenten verletzt. Die Äußerung der Hausmeisterin wurde dem Hausverwalter zugeschrieben, da er an sich für die Wohnungsbesichtigungen zu-ständig gewesen sei und sich der Frau als Hilfsperson bedient habe. (OLG Köln, 24 U 51/09)

Verwaltungsrecht: Bürger müssen Mülltonnen selbst an Ort und Stelle bringen
Schaffen es die Fahrzeuge der kommunalen Müllentsorgung nicht bis vor die Haustüren der Bewohner, dann müssen sich die Bürger mit ihren Abfalltonnen auf den Fußweg zu einer ver-kehrsgünstigeren Verladestelle machen. Das hat das Verwaltungsgericht Münster in einem Fall entschieden, in dem die Abfallgefäße in der betroffenen Wohngegend früher mal direkt an den Grundstücksgrenzen abgeholt wurden, was aber deswegen nicht mehr funktioniert, weil mittlerweile die Entsorgungsfahrzeuge wesentlich größer und breiter sind und in engeren Straßen nicht wenden können. Die Bewohner haben die Auflage bekommen, ihre Tonnen selbst bis an entsprechend gekennzeichnete „Übergabestellen“ zu karren. Zu recht, wie das Gericht meint. Sagt die Ortssatzung, dass Mülltonnen von den Bürgern bis zur nächsten Zufahrtsmöglichkeit zu bringen sind, wenn das Entsorgungsfahrzeug nicht am Grundstück vorfahren kann, sei nicht zu beanstanden. (AZ: 7 K 1621/08)

Mietminderung: Nur bei "Schimmel-Schuld" des Mieters müsste er die Folgen tragen
Auch wenn ein Sachverständiger bestätigt, dass in einer Mietwohnung kein Baumangel vorliegt, könnte das Recht des Mieters auf Mietminderung wegen Schimmelbefalls nur dann entfallen, wenn er die Schimmelbildung schuldhaft verursacht hätte (was hier verneint worden war, weil sich trotz zeitweiser Kippstellung des Küchenfensters dort Schimmel gebildet hatte.) Das gleiche gilt für den Fall, dass sich Schimmel hinter einem im Flur aufgestellten Schrank bildet, weil dort die "Hinterlüftung" fehlte. Hat der Vermieter seinen Mieter nicht darauf hingewiesen, dass er dort nur eingeschränkt Möbel aufstellen kann, so trifft den Mieter keine Schuld an dem Man-gel. Er darf die Miete mindern (hier ging es um 4 %).
(Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, 9 C 14/08)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser